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Distratos / Desistência de Contratos de Promessa de Compra e Venda

Embora os contratos de promessa de compra e venda de imóveis na planta tragam em suas cláusulas a irretratabilidade e impossibilidade do comprador desistir do negócio, a lei possibilita ao consumidor o direito do arrependimento.

As cláusulas que estabelecem percentuais de retenção exagerados quando o comprador decide desfazer o negócio também são consideradas abusivas. Normalmente, as empresas fixam esses valores sobre o preço total do imóvel e deixam de fora o que foi pago a título de corretagem. O pior: ainda propõem a devolução parcelada de eventuais valores que entendem correto.

Portanto, é preciso esclarecer quais as situações em que o distrato é realizado e quais são os direitos do comprador.

Quando a quebra do contrato se dá por culpa da vendedora, seja porque atrasou a entrega do imóvel, alterou o projeto ou construiu diferente daquilo que havia prometido no momento da venda, é direito incontestável do comprador receber tudo o que pagou, incluindo todas as taxas, devidamente corrigido e acrescido de juros, além de pleitear eventuais indenizações por danos morais ou materiais ou qualquer prejuízo que tenha sofrido.

É importante deixar claro que, nesses casos, a opção entre desfazer o negócio ou permanecer contratado e exigir indenizações pelo descumprimento contratual é exclusiva do comprador e não caber ao vendedor dizer se aceita ou não a devolução ou escolher o que pretende oferecer. A escolha é do cliente.

Na hipótese do distrato ocorrer por culpa do comprador, quando este não tem condições de prosseguir com o negócio, seja por questões financeiras ou mudança nos planos de vida, o direito de desfazer o contrato também está garantido.

Com tantas reclamações de consumidores lesados pelas empresas, que dificultam o desfazimento quando enxergam uma forma imoral de obter lucro fácil, retendo quantias abusivas, o Tribunal de Justiça de São Paulo pacificou a questão e editou 3 súmulas sobre o tema.

Por isso, todo consumidor, mesmo inadimplente, que não possa mais continuar cumprindo o contrato, por qualquer motivo, tem direito de desistir da compra e a empresa deve devolver a ele os valores pagos, corrigidos monetariamente e em única parcela. A única diferença é que, quando for o consumidor o culpado pelo rompimento do contrato, a empresa pode reter dele valores suficientes para cobrir despesas de administração, que os Tribunais têm fixado entre 10% a 15% dos valores pagos pelo cliente.

Um ponto muito importante que o cliente precisa saber é que se não houver acordo para o distrato ou ele não concordar com os valores propostos pela empresa, em hipótese nenhuma ele pode assinar qualquer documento ou receber qualquer valor da empresa, sob pena de se caracterizar uma novação e concordância com a proposta oferecida.

Sendo assim, quando o comprador decidir pelo distrato, deve primeiro procurar a empresa noticiando essa intenção e verificar se há proposta razoável para uma solução amigável. Caso a proposta seja muito aquém do razoável e não haja possibilidade de acordo amigável, o comprador não deve assinar nenhum documento e precisa procurar um advogado para notificar a empresa e, se for necessário, ingressar com uma ação judicial.

Embora a súmula do Tribunal de Justiça traga expresso que mesmo inadimplente o consumidor pode pleitear seus direitos, é desejável que no momento que pleitear o desfazimento esteja em dia com os pagamentos, o que facilita as negociações e não o coloca em situação de devedor. Quando perceber que não terá condições ou interesse em permanecer com o imóvel, a decisão deverá ser levada a cabo imediatamente.


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